北京摘得全國賣地頭名 2018房企拿地路線多頭並進
中房報記者 苗野 北京報道
1月4日，在零下8攝氏度的寒冬中，今年北京土地拍賣來得有點早。
在這場2018年首次土地拍賣中，豐臺、朝陽、密雲3宗地塊公開出讓，總出讓面積17.59萬平方米，總起拍價82.24億元，均采用“控地價、限房價、競自持、競方案”的方式出讓。
雖然有多重限制，但3宗限價房地塊仍吸引瞭電建、龍湖、中糧+旭輝+恒基、首創+遠洋等26傢主體企業參拍。最終，電建、首創遠洋聯合體、京投發展突出重圍成功落子，土地總出讓金97.175億元，最高溢價達50%。
北京的首場土地拍賣，再次驗證瞭在嚴厲的調控政策下，熱點城市土地市場延續著2017年的火熱。
中國指數研究院的數據顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共23個同比倍增，中西部區域為主力；一線城市供應面積顯增，拉動成交面積及出讓金上漲，北京、廣州入圍同比漲幅前十，北京收金2796億元，同比增加228%，占據出讓金榜單頭名。
此前的2017年12月11日，財政部發佈的“2017年11月財政收支情況”中，2017年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%，同樣印證瞭2017年土地市場的火熱。
這一輪土地出讓收入的高增長，既得益於地方政府供地增加，如北京，又來源於房企積極補倉的熱情。在這背後體現的是城市資源、人流、資本實力聚集的結果，亦是企業追逐更大發展空間和以土地去融資的迫切訴求。
京杭等9城市收金過千億
此輪急劇變化的市場大浪潮中，開發商們認為手中握有土地一是競爭的“不二法則”，二是土地資產作為硬通貨，是融資的通行證。
從它們過去一年拿地的傾向看，那些更加開放與成長的城市是第一目標。
2017年，全國300城市土地出讓金總額同比增加38%，其中住宅類用地占比繼續提高，約82%。一線城市中北京、廣州漲幅居前，上海、深圳因供地結構、規模調整同比下滑；二線城市則以同比增長為主。
全國土地出讓金排名前二十城市總額為21892.8億元，同比增加20%，上榜門檻為426.6億元。北京收金2796億元占據榜首，杭州位列其後，收金達2190億元，南京、武漢、上海、重慶、天津、廣州、成都也都突破千億元水平。
從整體城市看，2017年全國土地出讓金TOP20中，一線城市均上榜，二線城市仍為榜單主力，其中長三角地區占據八席。三四線城市中佛山、珠海入圍前二十，受珠三角城市群市場熱度影響，它們出讓金同比增幅較大。
從供需同比情況看，2017年一線城市土地供需同比走高，供地面積同比增幅大，出讓金較2016年增長近五成；二線城市土地供求降至低位，收金及均價同比漲幅較2016年收窄，土地整體市場走勢趨穩；三四線城市承接一二線城市外溢效應，拉動區域內城市土地市場供求升溫，地價及收金同比均有所上漲。
安居客相關負責人分析稱，從標桿房企的拿地佈局來看，一二線城市因為其龐大的市場容量吸引瞭大部分投資。比較典型的有北京、重慶、天津這類城市。例如重慶，土地供應充分加上市場容量充足，也成為TOP50房企的投資熱土。最亮眼的是，核心城市需求外溢，使得部分三四線城市受到房企青睞。它們有位於珠三角的珠海、佛山；位於環渤海城市群的滄州、唐山；位於長三角城市群的嘉興、鹽城等城市。
這些城市正以自身的價值魅力吸引房企紮堆進入。
而杭州更被看多，杭州企業主多，財富沉淀深厚，同時在長三角除上海以外的重要城市中，杭州GDP總量最高，居民本外幣存款最多。隨著互聯網大會及新科技的發展，其已不斷提升自身的力量，向著金融城市與新經濟、新科技城市轉向，再加之八大萬億產業、杭州灣大灣區建設等，杭州持續吸引著眾多企業與人流的湧入。
重慶同樣耀眼，因為經濟增速非常快，最高時曾以10.6%的GDP增速領跑全國，並連續十個季度保持經濟增長速度位於全國前列。在西南地區，成都、重慶是通向中東、歐洲與東部的三個交通節點，現在和未來都會融入全球經濟。
多路線開搶潛力城市
2017年是中國歷史上，房地產投資、銷售面積、銷售額度表現最好的年份。華遠地產(600743,股吧)原董事長任志強認為，未來可能不會再有超過16萬億元這個銷售額高峰瞭。
這有來自城市的催化。如合肥，2016~2017年商品房平均成交面積為600萬平方米，但2017年銷售金額TOP50房企已在合肥取得1027萬平方米土地建築面積，是該市2016~2017年商品房成交建築面積的1.7倍。
克而瑞研究中心報告顯示，蘇州、濟南也都存在類似情況，TOP50房企的新增土地建築面積分別為兩市近兩年商品房平均成交建築面積的1.6倍和1.4倍。這也帶來另外一層延後性影響，即這些城市未來的市場壓力不言自明。如果出現像北京這樣價格和預售證實行嚴格管制，每一個項目未來都會存在銷售壓力。
在易居企業集團CEO丁祖昱看來，杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶是其看好的城市。天津目前是和北京關聯度最高、最密切的一個城市，2018年會有更大的發展；武漢在2017年出瞭五年吸引100萬大學生的政策；重慶最大的特點是在2017年之前房價就沒漲過。而無錫、佛山、東莞、惠州、溫州、珠海、南通、湖州、金華及唐山等是最具潛力的三線城市。
在一二線城市受調控影響，土地和樓市雙雙冷清時，都市圈的溢出效應帶動瞭三四線城市土地市場的熱度，房企的資金砸開瞭更多三四線城市的大門。
從監測數據上，2017年50傢代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。在一二線城市拿地面積同比增長63%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。
對於開發商而言，擺在面前的現實就是規模越大，消耗越多，為瞭維持規模不斷增長，不得不四處拿地，這正是它們回歸三四線城市的原因。在一二線城市普遍限價、項目利潤單薄的情況下，三四線城市的預售條件反而低，恰恰給瞭高周轉房企一個最好的市場機會。
58同城統計數據顯示，三四線城市土地出讓金有明顯上漲趨勢，多城賣地收入超過500億元。從土地溢價率來看，部分三四線城市土地溢價率出現同比暴漲，且與二線城市土地單價差距逐漸縮小。重點監測的50個典型城市土地成交溢價率數據顯示，環廣深的清遠以214%的溢價率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價率分別為100%、99%、86%、81%；環上海的嘉興、鎮江的溢價率為121%、81%，上述7個三四線城市的溢價率排名均位居前10。
這個場景似曾相識，2010年前後，三四線城市是開發商的大愛。當時房地產市場大熱，一二線城市受到嚴格的調控，開發商認為三四線城市會是新的市場，紛紛投身而進，但三四線城市項目較低的毛利率使房企們後悔，之後便爭相回歸一二線城市。
但現在問題是，在調控政策不放松的大背景下，開發商在一二線城市加大佈局也出現難以獲得即時性業績增長，並且還會沉淀資金、拖累發展速度，所以並不是所有房企都適合在一二線城市拿地。例如北京，2017年除瞭土地金貴之外，新房和二手房成交量雙雙“腰斬”，新房成交僅為3萬套左右，創下歷史新低。而上海的二手房交易跌幅最大，成交面積為1283萬平方米，跌幅接近六成。
也有券商並不認為一線城市值得悲觀，因為它們的市場規模龐大，此前被凍結的需求會逐漸釋放，成交量繼續下滑的空間不大，中信建投甚至預測，2018年一線城市在去年低基數以及預售證邊際改善的影響下，預計銷售面積同比增長5%，銷售均價同比增長0.5%。該機構還認為，今年二線城市的銷售面積同比下降3%，三四線城市銷售面積同比下降10%。
市場從業者大多則認為，過去兩三年北京誕生瞭很多地王，原先大多項目準備以豪宅產品入市。但遇上2017年北京的調控尤其限價政策十分嚴苛，單價超過8萬元的項目幾乎沒有，導致很多項目延緩瞭入市步伐。
在他們看來，所謂2018年是房地產市場的“小年”，對於經歷瞭一年有餘“小年”的一線城市來說，沒有讓人值得悲觀的理由。
但新城控股高級副總裁歐陽捷認為，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高周轉的市場機會，房企需要結合自身實際，進行精準化的戰略佈局，才能創造奇跡。
本文首發於微信公眾號：中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
（責任編輯：趙然 HZ002）
和訊網今天刊登瞭《北京摘得全國賣地頭名 2018房企拿地路線多頭並進 》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。
中房報記者 苗野 北京報道
1月4日，在零下8攝氏度的寒冬中，今年北京土地拍賣來得有點早。
在這場2018年首次土地拍賣中，豐臺、朝陽、密雲3宗地塊公開出讓，總出讓面積17.59萬平方米，總起拍價82.24億元，均采用“控地價、限房價、競自持、競方案”的方式出讓。
雖然有多重限制，但3宗限價房地塊仍吸引瞭電建、龍湖、中糧+旭輝+恒基、首創+遠洋等26傢主體企業參拍。最終，電建、首創遠洋聯合體、京投發展突出重圍成功落子，土地總出讓金97.175億元，最高溢價達50%。
北京的首場土地拍賣，再次驗證瞭在嚴厲的調控政策下，熱點城市土地市場延續著2017年的火熱。
中國指數研究院的數據顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共23個同比倍增，中西部區域為主力；一線城市供應面積顯增，拉動成交面積及出讓金上漲，北京、廣州入圍同比漲幅前十，北京收金2796億元，同比增加228%，占據出讓金榜單頭名。
此前的2017年12月11日，財政部發佈的“2017年11月財政收支情況”中，2017年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%，同樣印證瞭2017年土地市場的火熱。
這一輪土地出讓收入的高增長，既得益於地方政府供地增加，如北京，又來源於房企積極補倉的熱情。在這背後體現的是城市資源、人流、資本實力聚集的結果，亦是企業追逐更大發展空間和以土地去融資的迫切訴求。
京杭等9城市收金過千億
此輪急劇變化的市場大浪潮中，開發商們認為手中握有土地一是競爭的“不二法則”，二是土地資產作為硬通貨，是融資的通行證。
從它們過去一年拿地的傾向看，那些更加開放與成長的城市是第一目標。
2017年，全國300城市土地出讓金總額同比增加38%，其中住宅類用地占比繼續提高，約82%。一線城市中北京、廣州漲幅居前，上海、深圳因供地結構、規模調整同比下滑；二線城市則以同比增長為主。
全國土地出讓金排名前二十城市總額為21892.8億元，同比增加20%，上榜門檻為426.6億元。北京收金2796億元占據榜首，杭州位列其後，收金達2190億元，南京、武漢、上海、重慶、天津、廣州、成都也都突破千億元水平。
從整體城市看，2017年全國土地出讓金TOP20中，一線城市均上榜，二線城市仍為榜單主力，其中長三角地區占據八席。三四線城市中佛山、珠海入圍前二十，受珠三角城市群市場熱度影響，它們出讓金同比增幅較大。
從供需同比情況看，2017年一線城市土地供需同比走高，供地面積同比增幅大，出讓金較2016年增長近五成；二線城市土地供求降至低位，收金及均價同比漲幅較2016年收窄，土地整體市場走勢趨穩；三四線城市承接一二線城市外溢效應，拉動區域內城市土地市場供求升溫，地價及收金同比均有所上漲。
安居客相關負責人分析稱，從標桿房企的拿地佈局來看，一二線城市因為其龐大的市場容量吸引瞭大部分投資。比較典型的有北京、重慶、天津這類城市。例如重慶，土地供應充分加上市場容量充足，也成為TOP50房企的投資熱土。最亮眼的是，核心城市需求外溢，使得部分三四線城市受到房企青睞。它們有位於珠三角的珠海、佛山；位於環渤海城市群的滄州、唐山；位於長三角城市群的嘉興、鹽城等城市。
這些城市正以自身的價值魅力吸引房企紮堆進入。
而杭州更被看多，杭州企業主多，財富沉淀深厚，同時在長三角除上海以外的重要城市中，杭州GDP總量最高，居民本外幣存款最多。隨著互聯網大會及新科技的發展，其已不斷提升自身的力量，向著金融城市與新經濟、新科技城市轉向，再加之八大萬億產業、杭州灣大灣區建設等，杭州持續吸引著眾多企業與人流的湧入。
重慶同樣耀眼，因為經濟增速非常快，最高時曾以10.6%的GDP增速領跑全國，並連續十個季度保持經濟增長速度位於全國前列。在西南地區，成都、重慶是通向中東、歐洲與東部的三個交通節點，現在和未來都會融入全球經濟。
多路線開搶潛力城市
2017年是中國歷史上，房地產投資、銷售面積、銷售額度表現最好的年份。華遠地產(600743,股吧)原董事長任志強認為，未來可能不會再有超過16萬億元這個銷售額高峰瞭。
這有來自城市的催化。如合肥，2016~2017年商品房平均成交面積為600萬平方米，但2017年銷售金額TOP50房企已在合肥取得1027萬平方米土地建築面積，是該市2016~2017年商品房成交建築面積的1.7倍。
克而瑞研究中心報告顯示，蘇州、濟南也都存在類似情況，TOP50房企的新增土地建築面積分別為兩市近兩年商品房平均成交建築面積的1.6倍和1.4倍。這也帶來另外一層延後性影響，即這些城市未來的市場壓力不言自明。如果出現像北京這樣價格和預售證實行嚴格管制，每一個項目未來都會存在銷售壓力。
在易居企業集團CEO丁祖昱看來，杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶是其看好的城市。天津目前是和北京關聯度最高、最密切的一個城市，2018年會有更大的發展；武漢在2017年出瞭五年吸引100萬大學生的政策；重慶最大的特點是在2017年之前房價就沒漲過。而無錫、佛山、東莞、惠州、溫州、珠海、南通、湖州、金華及唐山等是最具潛力的三線城市。
在一二線城市受調控影響，土地和樓市雙雙冷清時，都市圈的溢出效應帶動瞭三四線城市土地市場的熱度，房企的資金砸開瞭更多三四線城市的大門。
從監測數據上，2017年50傢代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。在一二線城市拿地面積同比增長63%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。
對於開發商而言，擺在面前的現實就是規模越大，消耗越多，為瞭維持規模不斷增長，不得不四處拿地，這正是它們回歸三四線城市的原因。在一二線城市普遍限價、項目利潤單薄的情況下，三四線城市的預售條件反而低，恰恰給瞭高周轉房企一個最好的市場機會。
58同城統計數據顯示，三四線城市土地出讓金有明顯上漲趨勢，多城賣地收入超過500億元。從土地溢價率來看，部分三四線城市土地溢價率出現同比暴漲，且與二線城市土地單價差距逐漸縮小。重點監測的50個典型城市土地成交溢價率數據顯示，環廣深的清遠以214%的溢價率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價率分別為100%、99%、86%、81%；環上海的嘉興、鎮江的溢價率為121%、81%，上述7個三四線城市的溢價率排名均位居前10。
這個場景似曾相識，2010年前後，三四線城市是開發商的大愛。當時房地產市場大熱，一二線城市受到嚴格的調控，開發商認為三四線城市會是新的市場，紛紛投身而進，但三四線城市項目較低的毛利率使房企們後悔，之後便爭相回歸一二線城市。
但現在問題是，在調控政策不放松的大背景下，開發商在一二線城市加大佈局也出現難以獲得即時性業績增長，並且還會沉淀資金、拖累發展速度，所以並不是所有房企都適合在一二線城市拿地。例如北京，2017年除瞭土地金貴之外，新房和二手房成交量雙雙“腰斬”，新房成交僅為3萬套左右，創下歷史新低。而上海的二手房交易跌幅最大，成交面積為1283萬平方米，跌幅接近六成。
也有券商並不認為一線城市值得悲觀，因為它們的市場規模龐大，此前被凍結的需求會逐漸釋放，成交量繼續下滑的空間不大，中信建投甚至預測，2018年一線城市在去年低基數以及預售證邊際改善的影響下，預計銷售面積同比增長5%，銷售均價同比增長0.5%。該機構還認為，今年二線城市的銷售面積同比下降3%，三四線城市銷售面積同比下降10%。
市場從業者大多則認為，過去兩三年北京誕生瞭很多地王，原先大多項目準備以豪宅產品入市。但遇上2017年北京的調控尤其限價政策十分嚴苛，單價超過8萬元的項目幾乎沒有，導致很多項目延緩瞭入市步伐。
在他們看來，所謂2018年是房地產市場的“小年”，對於經歷瞭一年有餘“小年”的一線城市來說，沒有讓人值得悲觀的理由。
但新城控股高級副總裁歐陽捷認為，下沉合適的三四線城市，才有可能獲得高周轉的市場機會，房企需要結合自身實際，進行精準化的戰略佈局，才能創造奇跡。
本文首發於微信公眾號：中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。
（責任編輯：趙然 HZ002）
和訊網今天刊登瞭《北京摘得全國賣地頭名 2018房企拿地路線多頭並進 》一文，關於此事的更多報道，請在和訊財經客戶端上閱讀。
全站熱搜
留言列表
